十大换房必知攻略:如何卖掉二手房才最安全？ 黄昏 发表于 2008-7-19 10:14:00

一、选取大中介较可靠 　　虽然随着二手房市场的日渐发展，中介交易正在一步步走向规范，但目前现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。专家建议，市民在选择购房时，可以以大公司作为第一选择，一方面操作比较规范；另一方面房源也比较充裕。 　　二、两种代理方式各有利弊 　　目前委托中介销售二手房一般有两种方式：独家代理方式和一般方式。据介绍，目前比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同，小型中介则比较倾向于一般合同。一般而言，独家代理合同更能保证交易的安全性；一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易过程中可能会存在一定的风险。 　　三、代理有效期宜短不宜长 　　如果签了一份独家代理合同，但是房子迟迟不能脱手怎么办？这就需要在签定合同的时候约定一个有效期，在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。专家认为，代理有效期的时间宜短不宜长，一般以一个月为宜。 　　四、“跳过”中介有风险 …… 阅读全文 | 回复 | 引用通告

福州一二手房价格倒挂 同类房新房比二手房低千元 黄昏 发表于 2008-7-19 10:14:00

核心提示：最近，福州市场二手房比新房还贵的现象，让购房者感到迷惘。新房促销价较低，买二手房岂不亏了？ 　　“倒挂说”源于近期省外媒体的一项调查，并迅速在福州的金山板块、东部板块少数楼盘得到印证。一、二手倒挂现象究竟有多严重？会对一、二手房市场后市产生什么样的影响？昨日记者作了一番调查。 　　相同楼盘同类房 新房比二手房低千元 　　长期以来，福州楼市一手房价格普遍高于二手房。榕城各大中介称，三年以内的次新房，与同区域的同类一手新房(包括期房)售价相当甚至略高；五年左右的二手房，要低于新房3%～5%；五年以上的则要低10%以上。 　　那么，此次的价格倒挂的幅度究竟有多大？昨日记者在福州金山的一家中介门店内了解到，同样位于金山桥头附近，某知名楼盘二期的一套新房售价是每平方米8000元，而该小区一期的一套二手房，楼层、朝向一致，房东的挂牌价每平方米却高达9000元。 　　中介店员称，这不是个例，近期类似的倒挂现象已频频出现。房东之所以坚持高叫价，主要是认为二手房是现房，可立即装修入住，“不比一手期房，交房要两年，不可预测的东西太多”。 　　不过，店员还透露，因为二手房价格较高，买方并不买账，坚持要砍价，所以最终往往成交不了。 　　记者从多家中介了解到，除了金山板块倒挂现象较明显外，东区、五四北板块也有所呈现。双安房产中介总经理郑爱新说，倒挂现象之所以引起关注，是因为今年来，新盘促销明显，期房价格下降，“有的二期的卖得比一期低，投资客买一期，即使原价卖，也要比二期的贵”。 　　记者从业界了解到，目前倒挂现象主要集中在金山、东区等新盘密集、促销火热的板块，但倒挂幅度并不大，大多在10%以内，数量也十分有限。大多数坚持高价的二手房源很难售出，而在成交环节，房价“倒挂”的房源最终会被买方压至合理价位。 　　“倒挂”会持续多久？ 　　国广一叶中介董事长叶斌认为，“倒挂”是个别现象，房东的叫价虽高，并不代表市场最终的成交价，很难掀起全面性的二手房价格“倒挂”。 　　叶斌分析说，投资客的抛售潮被消化后，炒房的泡沫将被挤走，未来敢于“倒挂”的房源有望增多，但一定是在楼市回暖需求旺盛时期，一定是品质好、房型好的房源。另外，“倒挂”现象也说明楼市经过半年多的调整后，新房价格逐渐回归理性。 　　双安房产中介老总郑爱新则称，“倒挂”反映了后市趋势，在国外成熟市场，二手房价格就是比一手房高，因为它是现房，它没有风险。他认为，尽管“倒挂”的房源在短期内出现成交困难，但二手房价的核心价值是地段、房龄、品质，只要具备了核心优势，二手房完全可以“倒挂”出手。 　　福州房地产业界人士陈国旺表示，在楼市低迷时，“倒挂”反映了开发商比房东更务实。另外，二手房评估价偏低，买方的首付高达40%以上，交易门槛高于一手房，也就注定了二手房价的“倒挂”很快会因买方不接受而回归到比一手房略低水平。 　　“倒挂是正常现象，但不是普遍现象。”我省房地产专家刘福泉认为，已是现房的二手房价格当然要比同类期房高，品质好的房源即使“倒挂”也不愁卖。 …… 阅读全文 | 回复 | 引用通告

买二手房砍价越来越难 榕二手房楼市回归理性 黄昏 发表于 2008-7-9 11:45:00

在近日本报刊登的《温州农民上亿资金炒房，惨被套牢欠债3000万元》文章引起了社会人士强烈反响，不少有相同经历的人读过此新闻后都会心有余悸。那么，福州人的买房卖房人心态又是如何？对此，本报记者做了一番深入调查。 　　没有跌破最低点就要死守 　　一位史姓房主，是名典型的投资客，现在台湾打工。他告诉记者，自己手中有5套房子，其中4套是住宅房，一套是店面。住宅房分别位于金山、福屿、五四北、自住君临闽江，地点都不错，好在3套都是在去年年初房价还没有涨起来的时候买的，后面2套是在一片涨声中追加购买的，成本比较高，现在总计每月还款金额过万。年初史先生就感觉二手房市场不好，所以就和多家中介联系挂牌销售，但是几个月过去了，一点动静也没有。自己先后又对房价做了多次调整，仍然未果。当问及此时史先生的心情时，他也露出了很艰难的微笑，好在自己一家人几乎都在台湾打工，赚的钱除了在本地的吃喝租房外还可以维持还贷，但是每天都在这种高压下难免身心憔悴。当问及在这种情况下，是否会选择抛售？史先生回答的很干脆，就是再等一年卖不出去也不抛，想想看，买来的时候也有4000多一平米，在加上交房、月供、每月的物业、水电公摊，几年下来也发了不少钱，如果只是5000来块一平米卖出去根本就没有什么利润，犯不上，反正撑一撑就过去了，总有市场回暖的时候。据了解，像史先生这样的情况，在福州还真是很多。 …… 阅读全文 | 回复 | 引用通告

新房PK二手房：要合理规划 如何买才更加划算 黄昏 发表于 2008-7-9 11:44:00

人们在讨论的时候,往往就买新房与买二手房分裂开来,新房如何买,二手房如何买,实际上我们的目标只有一个,如何用好手中钱买到自己如意且划算的好房,无所谓新旧,因为房子的空间/理论寿命/折旧程度并非第一要著,反而获得属于自己的东西且买得值买得起,这才是首要的. 　　那么,把旧房新房二手房放在一块考虑,怎么样的比较可操作且更有实际意义呢? 　　一、新房与二手房有无本质区别:由于物权法已颁布,产权年限的约束不再是物业买卖所考虑的主要问题,只要产权证上载明的是合法年限,已住了多少年跟新房土地花销的年限是一样的理解,比如新房如果土地证载明年限自2001年起,现在卖给你的即使是新房,年限也过了七年了,跟你买土地证载明时间为2001年的二手房使用年限一样,只不过有新旧的一点差异而已.而且,正是因为新旧的差异,我们还可以至少拿旧房说事谋取较新房为低的价格,也不用为其装修付更多,新房装修往往打的比较足,尤其是现如今房价波动状态,开发商极易将装修价提高而稀释房价. …… 阅读全文 | 回复 | 引用通告

用“土法子”算算你的二手房值多少 黄昏 发表于 2008-7-9 11:43:00

1、房屋的折旧费。房子一旦盖好便进入折旧期。一般说来，砖混结构一等房屋的折旧期限是50年,那么每年的折旧率为2％； 　　2、户型因素。旧房因户型不合理、功能太落后而无法媲美新房，如果房子的户型为小厅、小卫、小厨房（简称“三小”套型），则扣减10％； 　　3、房子所在的楼层不同，价格不一样。例如一、二层是基准价，五层、六层扣减3％，七层减5％，而三、四层则加3％，顶楼减5％； 　　4、朝向因素。假如房子没有朝南的门窗，则减5％； 　　5、小区环境对房价的影响。没有物业管理扣减5％，小区没有单独封闭，也减5％；属于重点中小学区域的房子要加15％； 　　6、习惯性心理因素。该因素也会使人们对买旧房心存压力。花很多钱才买套旧房，这一因素又使房价减8％的价钱。 　　最后，在以上数据的基础上，报价应为同地理位置商品房价格的60％－70％左右，约是当前周边房屋租金的100倍。 　　【例】某房1990年建成，楼层为4层（共6层），建筑面积60平方米，属二级地区，房屋结构为混合一等。 　　折旧率：10年×（－2％）＝－20％； 　　因其是“三小”套型：－10％； 　　楼层：＋3％；朝向：南北； …… 阅读全文 | 回复 | 引用通告

离婚后有贷款的房子如何处理 黄昏 发表于 2008-7-9 11:41:00

王女士，现年40岁，是一国有企业的负责人，8岁的儿子读小学二年级，现有工资收入可满足日常的需求，因为工作繁忙，王女士无暇顾及投资的问题。去年与丈夫离婚时，法院将原在前夫名下的一处地处繁华地带、260平米70年产权的商住公寓判归其所有，原有银行贷款为240万元、20年期限，现在有200万元未结清的贷款，月租金26500元，每月的物业费等相关支出为1500元，银行贷款月供15000元。 　　客户需求： 　　1、希望能够将房屋产权过户到自己名下（因为虽然有法院判决书，但由于前夫的自有公司经营状况不稳定，为避免卷入不必要的纠纷，所以希望将产权能够过户到自己的名下）。 　　2、在保证现有生活水平条件下，选择合理的贷款方案，用此套房产为自己安排一个退休计划、为儿子做一个大学阶段的支出计划。 　　病症： 　　1、需要做一未结清贷款的离异夫妻产权变更，以避免不必要的纠纷。 　　2、选择合理的贷款方案以满足王女士的退休养老计划（除保险计划外的）和儿子本科和硕士阶段的求学计划。 　　专家处方： 　　第一步、为王女士做一个离异夫妇之间的更名转按揭。 　　第二步、制定合理的还款计划。 …… 阅读全文 | 回复 | 引用通告

如何卖掉二手房 黄昏 发表于 2008-7-9 11:40:00

二手房市场与新房市场不同，除了买方是普通老百姓外，卖方大多数也是普通老百姓。怎样卖房最安全？二手房怎样才能卖个好价钱？什么时候交房最合适二手房业内专家，整理出了卖二手房的十条攻略。 一、选取品牌中介较可靠虽然随着二手房市场的日渐发展，中介交易正在一步步走向规范，但目前现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。据一位业内人士介绍，许多市民在选择购房时，一般都以大公司作为第一选择，一方面操作比较规范；另一方面房源也比较充裕。 专家建议：卖方最好将房屋委托给一些比较大的中介公司，除了能够保证比较多的客源外，最重要的是能够保证交易的安全性、避免带来后顾之忧。 二、两种代理方式各有利弊目前委托中介销售二手房一般有两种方式：独家代理方式和一般方式。选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介；而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。 据介绍，目前比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同，小型中介则比较倾向于一般合同。两种方式各有利弊：一般而言，独家代理合同更能保证交易的安全性；一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易过程中可能会存在一定的风险。 …… 阅读全文 | 回复 | 引用通告

福州：二手房对一手房市场替代作用增强 黄昏 发表于 2008-7-9 11:39:00

据最新发布的福州市二手房价格指数报告显示，今年二季度，福州市二手房价格指数保持一路上涨趋势，二手房的成交量也逐月回升，对一手房市场替代性作用增强。     报告显示，今年以来，福州一手房市场不断推出各种优惠促销，一手房价格普遍下调，而５月份的福州二手住宅成交面积增长量和价格指数增长双双创下今年上半年新高。福州二手住宅成交量从去年１１月份跌入谷底到今年２月份经历过动荡期以后，目前市场成交量趋于平稳增长。     福州大学房地产研究所所长王阿忠分析，二手房市场回暖上扬，主要原因是其对一手房市场的替代性作用越来越强的结果：首先，一手房市场的严重观望情绪，使部分刚性需求转移到房产品质相差不大的二手房市场上；其次，较好地段的一手房供应乏善可陈，使得部分特定的刚性需求退而求其次，选择可替代性产品；第三，汶川地震也在一定程度上让购房者更关注建筑结构较好的二手房。 …… 阅读全文 | 回复 | 引用通告

福建：二手房交易将实现“网上签约” 黄昏 发表于 2008-7-9 11:37:00

福建二手房交易将实现“网上签约”。福建省的建设部门要求各地在今年下半年开通房地产经纪合同和交易合同网上签约系统。     目前，福建省各地房管部门正在加快建设房地产交易管理信息网，构建透明、公平的房地产交易信息平台，尽快开通房地产经纪合同和交易合同网上签约系统。     同时，加强房地产经纪合同的管理，尽快建立和完善房地产经纪机构和房地产经纪从业人员信用档案系统，定期公布房地产经纪机构和房地产经纪从业人员的信用情况。 …… 阅读全文 | 回复 | 引用通告

二手房贷款应避开雷区 单身比已婚更不易贷款 黄昏 发表于 2008-7-9 11:29:00

就在各家银行关于第二套住房贷款的标准相继落定的时候，记者在采访中发现，现在已不只是第二套房贷款条件非常苛刻，实际上不少银行已经停止了二手房贷款，硕果仅存的几家银行针对二手房贷款也已经暗设“门槛”。 　　就在各家银行关于第二套住房贷款的标准相继落定的时候，记者在采访中发现，现在已不只是第二套房贷款条件非常苛刻，实际上不少银行已经停止了二手房贷款，硕果仅存的几家银行针对二手房贷款也已经暗设“门槛”。业内人士提醒说，近期打算购买二手房的业主，买房之前一定要先了解银行贷款政策的细则，巧妙避开雷区，要不然签了合同贷不了款就惨了。 　　90平米以下首付两成已取消？ 　　朱小姐观望了很久，终于打算在南京购买一套二手房。她手头有10万元现金，一直听朋友说如果购买90平方米以下的房子首付仅需两成，这样算来她可以买套50万的房子。按照目前南京主城的价格行情，朱小姐可以买套60平方米左右的二手房。 　　近期她到瑞金路附近一家中介登记了自己的购房需求，经纪人问清了她详细的资金状况后告诉她10万元首付能够支付的房屋总价只能在33万元上下，在主城仅能买套40平方米的单室套就不错，而且年代不能太久否则贷不了款。 …… 阅读全文 | 回复 | 引用通告