顾云昌：谢谢大家光临我们今天的发布会，现在我来宣布一下中国房地产上市公司综合实力20强名单，刚才龙博士讲到了在中国沪深两市上市的企业有102家，在港上市的一共有28家，我们排了沪深两市30家，香港上市的20家，成长能力强的20家等等，我们首先是综合实力20强名单。

　　1.中国房地产上市公司综合实力20强名单：

　　万科企业股份有限公司、中国海外发展有限公司、碧桂园(企业专区,旗下楼盘)控股有限公司、广州富力地产(企业专区,旗下楼盘)股份有限公司、世茂房地产控股有限公司、华润置地(企业专区,旗下楼盘)有限公司、保利房地产(集团)股份有限公司、合生创展集团(企业专区,旗下楼盘)有限公司、远洋地产(企业专区,旗下楼盘)控股有限公司、雅居乐地产(企业专区,旗下楼盘)控股有限公司、绿城中国控股有限公司、越秀投资有限公司、瑞安房地产有限公司、SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)有限公司、合景泰富地产控股有限公司、招商局地产控股股份有限公司、金地(集团)股份有限公司、北京北辰实业股份有限公司、北京首都开发股份有限公司、上海陆家嘴(17.29,0.45,2.67%)金融贸易区开发股份有限公司

　　2.2008年沪深房地产上市公司综合实力30强当中的前3名名单：

    万科企业股份有限公司、保利房地产(集团)股份有限公司、招商局地产控股股份有限公司

　　3. 2008年大陆在港房地产上市公司综合实力20强前3强名单：

　  中国海外发展有限公司、碧桂园控股有限公司、广州富力地产股份有限公司

　　4.2008年沪深房地产上市公司盈利能力10强前3强名单：

　　万科企业股份有限公司、保利房地产(集团)股份有限公司、金地(集团)股份有限公司

　　5.2008年沪深房地产上市公司抗风险能力10强前3强名单：

　　上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司、亿城集团(企业专区,旗下楼盘)股份有限公司、中粮地产(17.10,0.95,5.88%)(企业专区,旗下楼盘)(集团)股份有限公司

　　6.2008年沪深房地产上市公司成长能力10强前3强名单：

　　北京万通地产(企业专区,旗下楼盘)股份有限公司、中体产业集团股份有限公司、中天城投集团股份有限公司

主持人：感谢顾会长，我们这次的测评，希望通过我们的努力能给到市场上最客观、最公正的中国房地产上市企业名单，下面有请龙胜平博士对我们的测评报告进行深度阐释。

　　龙胜平：现在为大家做一个解释报告，在做综合实力榜的时候我们分别从5个分析、17个指标，用了4种方法，进入了我们模型系统里算，算出这样一个结果，先是沪深两地分开，然后再把它放在一起，这样就得到了这样的结果。

　　5个方面、17个指标比较复杂，我从中找出几点。

　　从销售来看，排在综合实力第一名的万科实现销售355亿元，同比增长98%，远超过其他上市公司。位居其后的中国海外、碧桂园(企业专区,旗下楼盘)、富力地产(企业专区,旗下楼盘)、合生创展集团(企业专区,旗下楼盘)、雅居乐地产(企业专区,旗下楼盘)的销售收入均超百亿，分别为156亿、177亿、148亿、104亿和103亿元，其中，碧桂园增长显著，同比上涨123%，其他四家增长相对较缓，均在50%左右。

　　世茂房地产、保利地产(18.29,0.49,2.75%)(企业专区,旗下楼盘)、金地集团(12.06,0.30,2.55%)(企业专区,旗下楼盘)和首开股份在2007年也表现卓著，销售收入分别为93亿、81亿、75亿和72.5亿元，同比分别增长34%、101%、110%和56%。沪深两地除了万科以外，很多公司销售额都在50几亿，所以这个额度当然我们会说到沪深两地第一梯队的公司保利、金地都比较好的。我们做的是2008年4月30日拿到的年报为依据，年报的始点是2007年12月31日，所以我们用07年最后一个交易日的市值来看，和现在比缩水非常多。

　　2007年沪深7家房地产上市公司表现出快速发展的势头，而大陆在港上市的13家公司，综合实力雄厚，整体上保持了稳健的发展态势。根据上市地点的不同来看这20家企业，大陆在港上市的13家上市公司2007年平均销售收入将近90亿，而大陆7家中，除万科外的剩余6家的平均销售收入只有50多亿。除万科外，中国沪深房地产上市企业在规模实力上与大陆在港上市房地产企业相比仍有一段距离。

　　从市值从来看，2007年最后一个交易日，上证地产股指数收于6399.66点，全年累计上涨148%，超过同期大盘整体涨幅54个百分点。万科以总市值2961亿收官，位居中国房地产上市公司市值榜首。在2007年全球资本市场的良好发展势头下，香港恒生指数在2007年年内也累计达到39%的涨幅，碧桂园、中国海外发展的市值均超千亿元人民币，富力地产也上升到838亿元，而且这三家公司在全国均拥有很高的企业声誉和资源储备，发展前景良好。招商地产(19.10,0.39,2.08%)(企业专区,旗下楼盘)和保利地产以803亿和795亿元紧随其后，世茂房地产、华润置地(企业专区,旗下楼盘)的市值也均超过600亿。其他12家在2007年末的总市值也达到或超过百亿以上。这些企业在资本市场上的优异表现为其快速发展提供了难得的融资环境。

　　沪深102家，我们分为三个梯队，我们把沪深两地的上市公司看得非常明白，第一梯队就选了四家公司，万科、保利、招商、金地，当中万科特别突出，保利、招商、金地和万科比还是有一些差距，但是在102家公司里我们认为把它放在第一梯队里是非常适合的，之后我们选择从第五名到第三十名分成第二梯队，也就是今天一共公布的30家，这26家第二梯队里大致分成两种类型，一类是地方性国有企业，国有控股的龙头，另外一部分是民营的龙头，分成两大类，地方性的比如北京的首开、北辰、金融街、城建，上海的陆家嘴(17.29,0.45,2.67%)、中华企业、张江高科、苏州高新、栖霞建设(企业专区,旗下楼盘)都在第二梯队。后面的第三梯队70多家到底怎么样，我们从年报里看是比较复杂，有些指标很好，有些业务比较差，总体情况比较复杂。他们未来的发展确定性我们也觉得没有太大的把握性，所以在这次测评当中没有算入第三梯队的。

　　抗风险能力我特别想向大家解释一下，最近大家比较关心房地产企业的资金链是不是有问题，房地产行业是资金密集型的企业，宏观调控体系里已经感受到这样的问题，4月份再次向房地产公司开闸防水，按照我们的数据是沪深两地放进去400亿，其实在一定程度上因为资金密集型的行业，资金稍有问题就会显现出来。我们找出一些简单的指标，长期偿债能力、短期偿债能力、现金流状况以及企业营运效率四个方面我们进行了分析。

　　从企业营运能力看，大陆在港上市的13家公司的平均存货周转率为0.51，整体保持在行业先进水平行列，而沪深7家上市企业仅为0.25。这组数据对比明显反映出两地上市公司在运营效率方面存在着较大差距。每股经营现金流量全部出现负数，这是今年第一梯队公司出现负数，万科是负1.5，保利是负7.6，这两个指标速动比率和每股现金流流量都是比较吃紧的。有人说他们每股的现金存量还是很多，万科200、300亿的现金，这就表明这是一个资金密集型行业，风向在不断变，能拿钱就拿钱。

　　在企业偿债能力方面，大陆在港上市的13家企业的平均资产负债率、平均流动比率和平均速动比率分别为0.56、2.22、1.15；沪深7家房地产上市企业这三个指标的均值分别为0.63、1.97、0.57。两组数据比较后显而易见，在长期偿债能力方面，大陆在港上市企业的资产负债率处于较低的可控范围内，而在榜7家沪深上市公司资产负债率相对较高，不过尚处于行业正常水平。

　　就流动比率而言，两地上市公司差别不大。但从更能直接反映企业短期偿债能力的速动比率来看差异明显。13家大陆在港上市企业的平均速动比率为1.15，超过安全理想值1，7家沪深房地产上市公司平均速动比率也仅为0.57。这一指标明确反映出在目前市场情况下这些企业存在资金链趋紧的问题，同时也体现出大陆在港房地产上市公司大都遵循着稳健型经营理念，各项指标均保持在安全范围内，而沪深房地产上市公司在这些方面则显得较为激进。

　　2.沪深房地产上市公司综合实力榜分析

　　沪深房地产上市公司综合实力是以沪深两地102家房地产上市公司为测评对象，从企业的规模实力、盈利能力、偿债能力、营运效率和成长能力五个方面，包括总资产、净资产、市值、销售收入、净利润、净资产收益率、流动比率、速动比率、总资产周转率、存货周转率、销售收入增长率等17项指标，根据《中国房地产测评系统》计算得出。

　　根据测评结果，可以将沪深102家房地产上市公司分为三个梯队，本次测评报告公布第一和第二梯队30强。第一梯队为沪深房地产上市公司的领先企业，其中万科以优异成绩居第一，排名其后的保利地产、招商地产、金地集团，它们凭借迅猛的跨区域发展势头和品牌影响力的快速延伸，未来持续发展值得期待。这些企业综合实力增强，进一步提升了其在资本市场上的融资能力，2007年万科通过公开增发获得99.4亿元。保利地产公开增发获得71亿元人民币资金，金地集团通过定向增发融资45亿元，招商地产通过定向增发融资23亿元。资本扩张，反过来又进一步促进其综合实力的增强，万科存货增长率达到95%，保利、金地、招商的存货增长率都超过100%，综合实力前四强与其它企业的差距日渐扩大。

　　第二梯队排名从第五到第三十，共26家。根据这些企业的股权结构特点，可以分为地方性龙头上市公司和民营资本主导的房地产上市公司两类。其中，首开股份、北辰实业(8.76,0.23,2.70%)(企业专区,旗下楼盘)、金融街、北京城建，陆家嘴、中华企业(10.64,0.24,2.31%)、张江高科，苏州高新(6.50,0.22,3.50%)、栖霞建设(12.37,0.22,1.81%)等是地方性龙头企业的代表，它们在区域内拥有雄厚的土地资源优势及良好的品牌效应，地区优势显著。在发展过程中得到地方政府多方面的扶持，确立了强有力的发展支撑。新湖中宝、泛海建设、万通地产(企业专区,旗下楼盘)等作为民营房地产上市公司的代表，它们另辟蹊径，或者在当地专注于精品项目运作，提升了所开发项目和企业自身的品牌影响力；或者绕开一线城市的激烈竞争，转战于二、三线城市开发，伴随全国住房需求激增和房价上涨，它们的销售增长表现不俗，品牌日渐深入人心。在再融资方面，第二梯队中表现尚好的有亿城股份(7.74,0.14,1.84%)通过公开增发融资12亿元，万通地产、北京城建、中粮地产(17.10,0.95,5.88%)(企业专区,旗下楼盘)则通过定向增发分别募集资金15亿、12亿和13亿元。经过2007年的资本扩张后，这些家企业的综合实力也得到明显提高。

　　除了上述第一、第二梯队30强以外，我们把其余72家上市公司列为第三梯队。第三梯队情况比较复杂，差异也较大，而且就其发展来说，确定性也较差，因此本次测评报告中没有予以公布。但是，作为数量众多的这一类企业，是我国沪深上市公司的重要组成部分，对此进行跟踪研究，在测评基础上进行深度分析，将是本中心在今后测评工作中逐步展开的一项重要工作。

　　3.大陆在港房地产上市公司综合实力榜分析

　　根据大陆在港房地产上市公司综合实力20强企业的综合实力计算结果，可以将其分为四个梯队。第一梯队为中国海外、碧桂园、富力地产、世茂房地产；第二梯队有7家，分别为华润置地、合生创展、远洋地产(企业专区,旗下楼盘)、雅居乐地产、绿城中国、越秀投资、瑞安房地产；第三梯队有5家，分别为SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)、合景泰富、中国地产集团、新世界中国、方兴地产；余下为第四梯队，分别为上置集团、首创集团、复地集团(企业专区,旗下楼盘)、中新集团(企业专区,旗下楼盘)。

　　2007年大陆在港上市房地产公司综合实力20强的平均销售收入和平均净利润分别为68亿元和21.7亿元，其中销售收入超过百亿的有碧桂园、中国海外发展、富力地产、合生创展集团和雅居乐地产，分别为177亿，156亿，148亿，104亿和103亿。

　　引人关注的是，房地产新秀在港股市场上异军突起，业绩增长迅速。合景泰富2007年的销售收入同比增长达到490%，净利润的增速位居同行之首，达到了1606%。2007年4月上市的碧桂园当年的销售收入同比增长123.3%，净利润达42亿，同比增长150%；而9月上市的远洋地产销售总额57亿，同比增长55%，净利润达18亿，同比增长200%。

　　4.沪深房地产上市公司盈利能力分析

　　企业盈利能力是指企业在所运用资源数量给定情况下持续获取利润、维持企业在市场竞争中长远生存和发展的基本水平。得益于2007年房价的快速上涨，多数房地产上市公司都拿出了亮丽的业绩报表。而全国性领袖企业的盈利能力更加抢眼。万科在盈利能力测评榜中 位居榜首，保利地产、金地集团和招商地产紧随其后，另外六家企业与以上4家全国性企业相比，市场份额占比相对较小，盈利能力稍有逊色。

　　从分指标看，盈利能力十强的平均净资产收益率达18%，与上年基本持平，盈利能力十强的平均每股收益为0.84元，而万科、保利、金地、招商四家的平均每股收益达1.24元，与2006年相比平均增长48%。其中保利、金地、招商三家达到1.3元以上，分别为1.30、1.31和1.62元，较2006年分别上涨8%、95.5%和75.7%。而万业企业和华发股份进入本年度盈利能力10强主要是由于这两家公司全年净利润大幅上涨，同比分别增长227%和143%，每股收益分别为1.07和1.22元，分别较上年增长224%和115%。

　　2008年10强房地产上市公司净资产收益率和每股收益状况

　　从净利润和销售收入看，盈利能力4强的平均销售收入增长率和平均净利润增长率分别为89%和116%。万科、保利、金地、招商2007年内结转销售收入355亿、81亿、75亿、41亿元，分别较上年上涨98%、101%、110%和46%；而万科、保利、金地的净利润增长率均超过100%，年内获得净利润分别为53亿、16亿和13亿元，同比分别上涨119%、122%、142%，招商获得净利润12亿元，较上年增长了80%。

　　从下图可以明显看出，财富向优势企业的集中趋势明显。万科的净利所得占沪深房地产上市公司净利总额的21%，综合实力前4强销售收入总额和净利润总额分别占到沪深房地产上市公司总额的33%和38%。沪深房地产上市公司综合实力10强企业的2007年销售总额和净利润分别占比为47%和53%，20强2007年销售总额和净利润分别占到沪深房地产上市公司的61%和67%。

　　2008年沪深房地产上市公司销售收入和净利润累积分布

　　5.沪深房地产上市公司抗风险能力分析

　　企业的抗风险能力是指在市场环境、宏观经济政策、不可抗力以及产业发展周期等条件恶化情况下维持正常运营，并保持企业长远发展的基本素质。考虑到房地产企业项目运作的周期性长，资金占用量巨大的特点，测评中心从企业的长期偿债能力、短期偿债能力、现金流状况以及企业营运效率四个方面，选用了资产负债率、流动比率、速动比率、每股现金存量、每股现金流量、总资产周转率、存货周转率等7个指标，运用《中国房地产测评系统》计算，得出2008年沪深房地产上市公司的抗风险能力10强测评榜。

　　在沪深房地产上市公司抗风险能力10强中，陆家嘴的抗风险能力位居榜首。从分指标分析来看，陆家嘴的资产负债率为35%，流动比率和速动比率分别为2.31和1.04，截至2007年末，企业现金存量达41亿元，每股现金存量为2.24元，反映企业资金较充裕。不过由于公司采用房地产开发与优质物业持有相结合的经营方式，导致企业的总资产周转率和存货周转率较低，分别为0.14和0.16，远低于行业平均水平。

　　名列其次的是亿城股份在抗风险能力方面的表现出色主要源于两个方面：一方面，企业一直以来贯彻快速开发、销售，迅速回笼资金的经营策略，而在土地储备方面却没有盲目冒进，这使得公司的总资产周转率和存货周转率处于行业前列，分别为0.46和0.67；另一方面，公司于2007年11月实施了公开增发A股方案，实际募集资金总额为11.6亿元，资产负债率降至57%，流动比率和速动比率也在安全临界值内，分别为2.34和1.05。虽然公司的每股经营性现金流量为-0.59，但公司的每股现金存量为3.45，这说明股权融资的成功能够有效地帮助企业在2008年货币政策趋紧的情况下维持持续发展和规模扩张。

　　排名第三位的中粮地产依托强大集团——中粮集团的支持，在2007年通过定向增发获得13亿资金，这使得公司的长短期偿债能力指标均保持良好，资产负债率为39%，流动比率和速动比率分别为2.34和1.05。而另外7家抗风险能力10强企业在2007年度内，发展相对比较稳健，保持了较好的长短期偿债能力和较充裕的现金存量。

　　值得特别指出的是，在2008年沪深房地产上市公司综合实力前10强中，仅陆家嘴和万科入选抗风险能力10强榜，而万科仅排至第八名。尽管除陆家嘴以外，综合实力10强企业的反映偿债能力的财务指标流动比率均在1以上，大多接近于安全临界值2，反映这些企业偿债能力较强。但是由于这些企业在2007年普遍采取了较为积极的土地储备战略，平均存货增长率高达64%。扣除存货后的速动比率均小于1，万科、保利、招商、金地四大房地产上市公司的这一数值均在0.7以下，招商地产仅为0.37，反映出这些企业存在较大的短期偿债风险。同时，万科、保利、招商、金地四大房地产公司的每股经营性现金流量指标也都出现负数，万科为-1.52元，招商地产-4.74元，金地-7.52，保利最低，为-7.65，尽管这些企业的每股现金存量充裕，但是速动比率和经营性现金流量两个指标一致反映出这些企业在未来普遍面临较大的资金回笼压力，实现销售业绩将是今年最大的考验。这也是2008年沪深房地产上市公司综合实力前10强中只有2家进入抗风险能力10强榜单的主要原因。从中长期角度考察，鉴于中国房地产市场前景看好，发展空间大，这些优秀的房地产上市公司要更加积极地拓展资本市场融资渠道，加大股权融资力度，从而进一步提高企业的抗风险能力。

　　6.沪深房地产上市公司成长能力分析

　　企业成长能力是指随着市场环境的变化，企业资产规模、盈利能力、市场占有率持续增长的能力，反映了企业未来的发展前景。

　　位列首位的万通地产的高速增长主要是由于公司业绩同比大幅增长，实现主营收入21.76亿元，同比增长7.7倍，实现净利润2.75亿元，同比增长461%。与2006年相比，公司报告期内通过增发后股本规模扩张了252.08%，净资产增长了193.6%。

　　名列第二的中体产业凭借“奥林匹克花园”项目在全国的有序快速扩张，2007年净利润增长高达264%。名列第三的中天城投作为贵州省唯一的房地产上市企业，2007年公司经营业绩大幅增长，实现营业总收入同比增长94%，净利润同比猛增966%。

　　此外，保利地产、金地集团作为国内房地产企业的巨头，依然保持了强劲的上升势头。两公司2007年的销售额和净利润增长率均超过了100%；此外两公司通过股权融资也使得净资产获得高速增长，分别达到219%和150%。泛海建设(11.10,0.30,2.78%)在2006年重组之后，2007年表现出良好的成长性，实现销售收入增长211%，净利润增长152%。2007年上市的广宇集团同样表现出了较高的成长性，2007年实现销售收入增长181%，净利润同比增长117%，净资产增长率高达190%。

　　综上所述，2007年中国房地产上市公司融资规模空前，综合实力增长明显，上市公司宏观面总体趋好，已成为支撑中国房地产业健康发展的重要力量。在此背景下，中国房地产上市公司的盈利能力普遍增强，其中领袖企业的盈利能力更为凸显，但在市场环境调整变化的情况下，其盈利能力的可持续性尚待观察。现阶段上市公司面临的一个关键性问题是资金普遍趋紧，增强企业抗风险能力是上市公司的当务之急。从可持续发展的角度来看，企业成长能力是决定今后房地产上市公司排行座次的关键因素。如何把握新的形势，增强企业的综合实力是现阶段房地产上市公司必须直面和解决的重大课题。