顾云昌：测评报告具有很高的公共价值

主持人：谢谢龙博士给我们深入浅出地介绍一下这次榜单的意义，如果在座的嘉宾对榜单还有疑问的话，可以在下面联系龙博士，或者通过中国房地产测评中心相关人员以求给大家一个更全面的解释。接下来我们进入今天主题论坛的讨论环节，今天主题论坛的主题是发现房地产企业的价值，我们希望通过我们榜单的放单，我们可以看到每个企业自身的价值，以及能够让房地产企业正视到自己的财务价值以及在未来的发展，同时本次聊天在房地产价值主题之上，因为在座的都是相关的专家，也是一线房地产公司的人员，也希望大家对于未来房地产市场的判断以及预计即将我们将采取什么样的财务政策和公司运作，在08-09年度会有一个更好的发展。首先有请顾会长给我们阐述一下相关的房地产企业价值以及对房地产未来预期的话题，也给在座的嘉宾朋友一些指导意见，有请顾会长。

　　顾云昌：谢谢，刚才龙博士对我们测评的报告做了一个简要但是是很好的一个说明。大家看到我们测评报告的文本，请大家注意一下，我们有三个3，第一就是我们的工作宗旨是三公，公正、公平、公开，希望我们五家做的测评报告是符合三公的，首先是非盈利性的，容易得到三公，这三公不是自然形成的，是还需要努力的。

　　第二是测评办法，3种办法最后还有综合，从不同角度来测评公司的业绩，最后进行综合。像房地产估价一样，我们的3大办法可以从理论角度上进行探讨，我们可以把不同数据排在一起。

　　第三就是我们达到的目的是三个助，第一是帮助我们被测评的企业找到自己，在中国房地产市场到底处于什么位置，我前面有谁，后面有谁，各种能力方面我排在第几，可以衡量一下。我年轻时练过体操，全能冠军和单项冠军，像我们现在的杨威又是全能又是单项，就不得了，我们要找到自己。第二是投资者，相关机构可以知道哪些企业是好的，将来投资跟它合作，找谁合作？我想我们的榜单也提供了一个方向。第三就是对我们广大的客户、社会公众，用刘总的话说就是受众者，让你知道什么企业比较好，哪怕买房子的时候、买股票的时候，都可以找到一个自己的方向。

　　这三个帮助最终是帮助中国房地产业持续健康发展，这是我们五家成立测评中心的宗旨，今天我们更明确了。罗总和易居研究院慷慨解囊来搞公益性事业，他们有他们的目的，是不搞商业的商业，这里面社会价值和公共价值是好的，在市场经济中一定要讲求价值体现，这样的做法更加有利于达到公正、公平、公开，而且让社会感觉到可信度，反过来是我们的工作刚刚开始，龙博士刚才说我们的工作刚刚开始，可能里面有一些差错、不足，不可能一下就完善，刚开始第一步有一个参照物，就像房地产市场的产品一样，80年代的产品和现在两个概念，是在不断进步中，希望我们的测评也不断地进步，需要社会各界帮助、支持，提出各种意见。更重要是促进我们企业、行业的健康发展，如何来促进？为什么万科会成为老大？是有原因的，我们要挖掘原因，为什么有抗风险能力强、成长能力好，尤其是房地产市场处于加速阶段，说拐点不拐点的情况下，我们大家更应该深思，找出规律性。为什么它可以做好、做强，为什么它成长性好，为什么。我想这是我们测评中心要下一步要做的工作，使我们更多的企业能够知道在年轻的中国房地产市场当中，在年轻房地产开发者的队伍当中，有人做的比我好，为什么？我们树立一个榜样，我做的为什么不好，要找到我自己的缺陷。这是做测评非常重要的宗旨。今天我们的发布需要我们去挖掘，需要我们几家组织人力挖掘。我们会带领专家组的成员到各家公司去看，找到一个参照点，我们把它挖掘出来，这才是真正有利于推动我们行业进步的。我们的公司不在乎今天拿奖牌、拿奖状，我们是有社会责任感的公众企业。有人说60年前的中国是挨打，30年前的中国挨饿，现在的中国挨骂，是我们越来越强，越来越了不起了，人家过去用望远镜看我们，现在是在用放大镜看我，大国崛起有它的麻烦，中国崛起当中遇到的麻烦。我们的行业也遇到很多麻烦，为什么我们挨骂的声音很多，为什么房地产行业受到社会那么多关注，人家也是放大镜看我们，大国崛起有麻烦，大很也崛起有麻烦，大企业崛起也有麻烦。万科再不行，也是中国房地产老大，在全世界、全中国的监督下可以做得更好。我们这些企业今天当了前几名了，是好事，也有问题，大有大的难处。在社会公众面前我们要茁壮成长，各位也很多的成就感，当然成就过去也有了，我们要加强成就感的基础，我们如何做好、做大。就说到今天价值的问题，什么是价值？如何体现中国社会的价值，体现房地产上市公司在房地产界的价值。我们今天摆在社会面前，更有利于我们做大、做强。我们今天的排行榜在全世界面前是透明的，透明的目的是什么？透明的力量什么？价值得到体现。我先这么多，谢谢大家。

　　主持人：我补充介绍两位嘉宾，他们是SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)金融分析师周昫伽小姐，还有新浪财经科技中心主编邓庆旭先生。接下来请罗军谈一下对榜单以及未来的一个看法。

　　罗军：主题一直在谈价值，各位开发商朋友都应该非常清楚，你们的价值在哪里。从我的角度来说，我们对价值有两种意见，第一点是想到，第二点是做到三公，希望通过新浪网的平台我们要做到。作为新浪网我们要做到，今天我们做到的第一步就是发布，我们今后还要做得更细致、更彻底、更深入，我想价值对于所有人来说都是一样的，没有价值就没有生存的基础和空间，我们一定要将价值做到位。

　　主持人：接下来有请龙胜平博士给我们阐述一下相关榜单，因为榜单主要的撰稿和测评都是研究院这边，请龙博士讲讲从你们的判断，对于未来的市场会有什么样的预期？

　　龙胜平：我们是做榜单的，所以一般不做预测，因为考试出来了，我才把成绩单公布出来，之前我们去判断哪些学生考得好，哪些学生考得不好，这不是老师们应该做的事情。我还想补充一下，我们希望能够帮到企业、帮到投资者，帮到企业有关的机构，怎么帮？我们除了出这样一个排行榜，或者说排行榜里面的成绩单应该包含两部分，一部分就是称之为笔试成绩，就是财务报表，因为财务报表能够在沪深两地可以找得到，这是一个笔试成绩，其实成绩里、财务报表里，漏掉了很多没有反映出来的东西，或者说财务制度不写这些东西，比如说这些企业的企业文化做得特别好，这些企业社会价值做得特别好，但是不在这个报表里面。所以我们想这个测评、模型里面加上另个以后面试成绩，我们希望这些专家能够跟企业、企业家有更多的机会面对面交流，能够把这些企业非财务类的优势能够展现出来。这样我们的测评榜单会更加有意义，所以这是我们在未来测评中心要大量做的一个工作。所以这是我们对测评榜要做的。

主持人：谢谢龙博士，我们注意到中海也是今年排行榜的第二名，很长时间对房地产行业来讲，不管是对业内还是媒体，我们只知道有第一，我们不知道哪个企业是第二，这次榜单也明确一个方向，房地产上市公司在08年中海有这样一个地位，我们想今天借此机会请教一下颜总，对于中海来讲，对整个房地产市场下一步发展有什么看法？或者有什么动作？也请颜总跟我们分享一下。

　　颜建国：首先我想感谢测评中心、新浪网，提供这么好的一个报告，提供这么好的机会，请到龙博士在这里讲解这个报告，不管外界怎么样，中海地产会做好我们的工作、做好我们的产品，为消费者提供好的项目，同时也是促进我们的行业发展做出自己的力量。我们有一些财务指标可能不太满意的，也会进行改进。

　　今天也提到了企业价值问题，今天更多是从财务报表定量方面提出一些问题，实际上对于资产评估的模型太多了，我们认为这些也都是过去式，不能作为企业的成果，但毕竟对于投资者、自身有一定的判断标准，我们去年年底的市值是最低的，现在反而比原来要高一些，这个数字动荡很大，有70-80%的动荡，但是应该说这个工作还是很有意义的。

　　从投资角度，有定量的标准是很好的，对于投资者来说企业价值可能会有所不同，我们要看到投资者对公司市值的认识，以及他们的判断标准作为我们公司经营的标准，但是我想标准的变化很快的，要跟着它走会把自己的节奏打乱了，对于企业的发展不太有利，就像我们去年的土地储备，有一些变化，实际上这个行业没有不变的，都是充满变化的，从我们个人、企业角度来看，企业的价值以及定量的角度来看很重要，同时也是定性的指标，对于企业来说也是同样重要的，因为这些财务报表代表了中期和短期经营利益的好坏，企业毕竟是要持续经营的，我们认为在定性指标方面是很重要的，在企业家职构成里面这些指标也是很重要的。

　　比如我们企业的战略管理能力，一个企业对于持有土地问题，到底持有多少，这些能力的强弱反过来也体现管理的好坏，你持有太多的话，外部环境不好，资金紧张。还有经营布局的问题，我们采用重点地区以及全国性布局，全国性布局就会有一些风险。这种战略管理能力是相当重要的。

　　最为看重的就是人力资源管理，核心竞争能力最重要的一个是钱，一个是人，人的问题，我们有没有专业齐全、数量可以保障的好的团队，以及在公司工作时间长，磨合相当好的人员，对于企业来说是无形的价值，肯定也是很重要的一方面，保证企业能够很好地发展，光有钱财务指标是可以的，但是隐含的一些定性标准同样是企业价值的构成。我们今后的报表尽量做得好判断，在定性上做出更多的努力，谢谢。

　　主持人：谢谢颜总，我们注意到金地集团(12.06,0.30,2.55%)(企业专区,旗下楼盘)在本次排行榜中排名第三，盈利能力排在前三强，我们请金地的郭总给我们讲几句。

　　郭国强：首先非常感谢新浪包括各个主办单位做这样一个事情，我觉得首先一点我感觉比较明显一点的就是几位都谈到了第一没有商业的利益考虑，是三公的考虑，第一是权威性，第二是公正，这还是合适的，第二点今天的主题讲得很好，包括中海的颜总讲的非常好，我们的核心就是谈价值，我觉得整个思路和主题非常合适，从我的角度讲，作为一个地产公司来谈它的价值，最核心谈的就是几点。第一是战略，中海的李总也谈到了，战略包括你的产品种类，是商业还是住宅，第二是融资的战略，在现在的时机作为一个地产公司来说，最核心的是建立一个高效的、多元化的融资平台，我们国内相对而言融资的效率还是比较低，怎么样有高效、股权多元化以及战略组合尽量达到优化的制度结构，这样在战略上、融资角度讲也是非常重要的。

　　当然从地产公司的价值来看，除了刚才讲到了战略，还应该看它的产品能力，我觉得最终是要靠产品尤其是地产产品去实现你的战略思想，我觉得还有很多软性的东西，比如说文化、公司制度、透明度等等。现在中国的地产公司行业在快速发展，无论从哪个方面讲行业整合的机会慢慢显现出来，所以我觉得从价值角度来看，一个公司应该具备很好的行业整合能力，这就包括整个企业的包容性文化。从这个角度讲，怎么样去打造、强化自己的行业整合能力，这都是非常核心的。

　　怎么样来看价值性的东西呢？我们的排行榜、指标都非常好，我自己觉得还可以，房地产公司的价值最主要还是看两个东西，第一个就是一个公司最好是三年或者五年每股收益的负荷增长率CATI，最好是五年，三年也可以，要看到未来的，这就是EPS的概念，但是这是一个全力摊薄的，这里面涉及到股权融资要稀释，稀释以后就意味这股权的价值，一年的负荷增长率CATI，说为什么巴菲特是世界上最有名的投资者，他一年的CATI也就是27%，做到这么多年的CATI是非常难的。还有最终要看股东价值。

　　第三点看法，就是提一点小小的意见，不是批评，这个榜单我有一点，对于抗风险能力这一栏我有一点个人的意见，以供共同探讨。尤其是顾会长讲的我们所做一切都是为了行业的进步、行业的价值。我想我们未来还要不断地去做第二点、第三点，谈一点我自己的看法。实际上抗风险能力我觉得可能有一定的指标，但是我觉得这个像马一样，各种指标我觉得可能这是一个能力很差的马，可能有一只马是母马，但却是是很好的一匹千里马，我们刚才看到每股现金流，这里面要看到很多东西，比如说抗风险能力第一要看整体的规模，不能看行业位置，可能有些企业一个项目就没了，或者公司被收购、兼并就没了，可能整体的规模和行业的规模是比较重要的。

　　刚才抗风险能力颜总讲的很好，产品的布局合不合理，有的公司有一个城市、一个项目，各种指标都很好，比如05年的上海，当时的上海影响力比较大，在07年下半年广州影响力就很大，但是怎么样进行很好的布局，中国的版图很大，万科做到28个城市，中海是23个城市，这个组合能力是非常重要的，这是非常重要的。

　　第二点我特别赞同颜总讲的产品性，住宅和商业的比例怎么控制，怎么样逐步积累一些商业，像香港的新融基50%都来自于商业的收益，这个产品的组合、产品机构都是非常重要的。还有刚才谈到的每股现金流，地产行业每股现金流负的很多，从我的角度资产如果控制的话，未来的成长性就会更好，光看每股现金流负的很多，就担心了，要看你未来的投入，未来发展的基础就会比较扎实。还有股权的结构也很重要，除了刚刚你们做的财务东西，还是需要一些软性的，包括产品线、布局、行业位置，还有很重要的就是战略、风险控制体系，这两个我想中海、万科、金地包括万通都有自己的一套风险控制体系，这个体系是不是合理这是非常重要的。刚才讲的都是一些探讨，为我们下一步提供更多的角度和视野来为行业做出贡献。谢谢大家。

　　主持人：谢谢郭总，我想接下来我们也需要跟郭总进行下一步的沟通。我们也注意到在本次公布的排行榜榜单中万通地产(企业专区,旗下楼盘)是08年成长性排名第一的，同时万通在抗风险能力也是排名第四，也想请万通的财务总监云大俊讲几句。

　　云大俊：谢谢新浪网和中国房地产测评中心主办单位，这次的活动提供了整个房地产行业各个企业的一面镜子，我们照照镜子，是根据07年的财务报表所呈现，因为我是财务总监，应该更有资格去谈一下万通本身的财务报表，因为对企业同业的朋友也不是很深入地了解他们运营情况。万通按照这次测评里面，是用07年跟06年相比较，我们有一个比较好的机遇，06年我们是整个把资产重组，股改之后把所有大股东的资产开发的效率装进上市公司，所以我们在一个比较低的基础，所以我们在07年是股改后的第一年，市场重组以后我们会具有比较好的增长。

　　第二因为07年我们做了一次增发，整个资本结构有所改善，第一阶段的战略我们已经做完，迈入第二个阶段，大家也注意到我们董事长冯仑(冯仑博客|冯仑新闻)先生是提出了新股东文化，新股东文化其实也是创造一个股东价值很新的概念，里面有一个市值管理，本来冯仑和董事会秘书陈总要参加这个会的，因为他们要去进行一个培训讲市值管理，这是一个新的概念，就是如何提升一个公司对股东的价值，除了颜总郭总谈到的好的战略、好的战略布局、好的战略管理。其实这些都是体现在财务报表里的，唯一没有办法完全体现在财务报表里面的，正如龙博士所讲的企业文化。我们今年提出是绿色公司跟公益战略，我们今年成立了一个万通公益基金，要有一个提升我们企业对社会的责任，冯董所说的做好人要有代价的，做好人的意思就是你要善待你的股东，善待你的员工，善待你的投资者或者是你的合作伙伴，不管是我们的供应商还是我们的银行，，我们要善待他们，如何善待？股东需要回报，客户回报是需要性价比、质量比较好的房子。在今年这个比较动荡的环境里，我们内部是练好内功，研究好客户的需求，找好我们的产品定位，做好我们内部运营的建设，所以我们不急于去市场上盲目地在土地储备方面有所追求。今年大部分的风险意识是如何能够使自己手上的现金变得更多，因为今年整个宏观形势来看，我们董事会也做和很多次讨论，今年下半年资金链还是会紧，去年是对房地产企业来说非常好的一年，今年我们都准备过冬，这是我们从财务角度来讲的。

　　我们今年第一季度的报表，我们手上的现金跟去年年底差不多，我们在内部是希望尽量能够稳扎稳打，在北京不明朗或者说在行业里面稍微比较悲观的形势里，我们是做好、练好我们的内功，提升我们自己的内部价值。所以我就说这么多，谢谢。

　　主持人：谢谢云总，我们也注意到SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)在今年的榜单里，在整个上市公司中是排名第14，包括今天建业(建业博客|建业新闻)在香港招股不是特别顺利，我们SOHO中国也是赶上去年比较好的时机上市，也请来自SOHO中国周旭伽小姐说几句。

　　周昫伽：感谢主办方邀请我到这里，我原来也没有讲稿，但是我听过三位老总讲过之后，我也想补充几句我自己的想法。大家都很关心市值与价值的关系，还有昨天发的缩水的文章，我们都当做娱乐新闻来看的。作为企业来说更注重价值，股票市场的波动有太多因素在里面，而且基本上所有的房地产公司都是处于折扣的基础上进行交易，未必这个市场能够反映真正的价值在里面。我们想SOHO中国也在前天做了大的收购，在港股其他企业不同的是SOHO中国是非常独特的，它是专攻于商业地产的公司，在产品组合上是很单调，但是我们很专注，专注把这一块做得很精、很完善，做得很棒，希望做出最棒的商业地产。昨天我们收购了二环附近的很好的地，应该算是金蛋，花了55个亿，买了48.5万平方米，是一个商业地产，靠近中海油，在新保利附近。我们在今年跟其他房地产公司有不同战略方面的，我们认为今年我们该买地，因为手上的现金比较丰厚。