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广州楼市只赚不赔的“炒家”-大揭秘（转载）
by - 2008-7-24 11:34:00
所谓“炒家”即地产中介对以购进物业后，短、中线持有，待能谋取到一定利润（价差）后，再出售的这种纯粹短线谋利的职业或业余人士的统称。（本文只讨论非商业地产的“炒家”）一个成功的炒家除了具备一定的流动资金外，还须具备有对市场敏锐的触觉及对市场热点准确的判断力等特质。另大部分只赚不赔的高手还会拥有与一众资深的地产经纪有良好的社交圈子。难怪不少职业炒家前身都是资深的地产经纪人。（顺便提到：满堂红早已明文规定在职的经纪业务人员不得协助“炒家”进行“入货）无论广州楼市是“牛”、是“熊”。总有为数不少的各类型“炒家”活跃在新旧各区。只要有眼光基本上都能只赚不赔！那赚多赚少就要视乎其入的“货”的性质（新或旧）、类型（市场的热度）、价钱（是否“超笋”）及其个人的“功力”了。现时广州楼市的“炒家”主要分为以下几种：
一、高端型
此类人士多为外地人、外地炒楼团。“入货”对象多为一手新盘。其专挑刚发售的、可塑性高的、户型较大的、位置好的中高档新盘埋手。“入货”时只挑楼盘内的“楼皇”单位，一口气就定下几套、十几套、甚至几十套！付款方式有按揭的，也有一次性付款的。入货的交易方式会选择交易过户或通过发展商内部转名（在确“大权”前，有小部分小型的发展商可以操作）。“出货”的时间多为持有一年以上再出手。期间这些物业多数就是空置着不动，也不出租（若有租约，对“出货”的难度及时间长短有一定影响）。所以大家有时看到一些具一定素质的、入住不久的次新盘，发现大量空置着的已售出的空置房就不足为奇了。对“出货”时间，此类人士多为极为自信，不为市场的波动而动容，坚定持有。由于其购入成本多数极为廉价（就等于股市中兴波作浪的“大小非”），他们多数会选择待升值到200％以上才“出货”！“出货”方式一般会委托大、中型二手中介放盘，常有“反价”现象（就是有客户给到其初始期望价后即马上上调放盘价），直至多次“试价”后，最后取其判断的最高价成交。2005年间，此类人大行其道，广州高档楼盘、大户型楼价大幅度被炒高，也直接拉高了广州的整体楼价，可以说：广州的楼市就是一部分外地“先知先觉”的“有识之士”炒出来的。而后面提到的广州本土“炒家”并没有起到决定性的作用。
二、中、低端型
此类型人士多为本地人，有独立“行事”的，也有几个人合伙的，他们多在二手市场“淘金”。由于他们的“猎物”多瞄准中、低档楼盘（商品房及房改房等），因此选择也较多。他们其中部分人前身是资深的地产中介，大多数人均有很强的市场热点判断能力，对潜在的“猎物”的“生产力”有多大的判断力较准确，基本上他们“入货”后能保持有高达99％的“只赚不赔”成功率。当然有如此高的成功率，也少不了部分为他们服务乐此不疲的资深地产经纪。
为什么地产经纪喜欢做他们的生意呢？首先，他们这些人对待地产经纪人比较知情识趣，对常饱受委屈的地产经纪十分客气、友善，更不乏有为数不少的常到中介地铺登门拜访“求盘”；大时大节大派红包等。其次，资深的地产经纪做他们都生意较为容易成交，就犹如吃方便面一样省时省力。2004—2005年间，就不乏有不少地产经纪当月只是做他们的生意就可以顺利过“QUOTA”的。不得不说的就是，人在江湖身不由己，面对每月巨大的业绩压力，面对以自用为主的买家普遍性的观望态度，部分地产经纪的业务重点就会选择主攻“炒家”的路线。本人就曾经见过有经纪随身携带的逾50个号码的打印本“炒家”通讯录，以便发现“笋货”第一时间逐个联系。（再次提示：满堂红早已明文禁止此类行为）。
此类“炒家”对“猎物”的价格普遍“榨”得很紧，不但利用中介不断反复同业主磨价，而且他们本身也是现场价格谈判的高手。“入货”方式方面，早期一般是只持委托书而不过户（这样可避免过户后再出手产生重税，但会存在业主撤销委托的巨大风险）。后来此招被普遍暴光后，就转为正常过户交易或递件后不过户交易（此招真够“损”的）即先办委托公证再递件但不过户，待等到出手后再办退件，然后再递一次件和新买家交易，这样做只损失了几百块的退件费，但就免了交易税费，又完全没有风险。“入货”的付款方式方面由于笔值不会过大，几乎清一色都是一次性付款的。此类“炒家”一般会待有15％以上的利润才“出货”，也有的只要有10％左右也会出手了。
“出货”方式同样都会委托二手中介放盘，但不同的是，他们放盘的作风高调，会不厌其烦地无论大小中介行逐间悉数放盘。有的甚至印刷精致单张，上面并罗列其“货”的卖点，专业性十足。为使至促销，他们常会大张旗鼓地统一时间看楼，常见有同一时间有数台看楼客户及经纪挤满房子的现象。最经典的就是上年中，在海珠区某个热门小区内，某“臭名昭著”的“炒家”就主演了一场逾百名等着看楼的客户及经纪围得小区内水泄不通，最后出动警车“侍侯”的闹剧。
对于“出货”的价钱，他们基本会很讲信用，绝少发生有“反价”的现象。但由于他们的货通常是“奇货可居”所以他们会把初始放盘价抬高一些（通常会比市场价高10％左右），通过多次的市场反馈情况，再作出调整，最后出手。他们的“货”通常一个月内就能脱手。因此“入门”的门槛也不会高，资金可以滚动操作。
他们的队伍在2004年开始，如雨后春笋般日益壮大。不少人就是刚开始从拿着几十万滚雪球般达到数百万身家的。他们之中也不乏有拿着逾千万的流动资金，经常性持有各区数十件“货”的超级大户。
三、混合型
此类“炒家”主要有的专注在拍卖市场，有的会专注于市旧城区的旧民宅（行内称为私房的）炒作。他们的主要特征与上述中低端型基本相同。需要补充的是活跃在拍卖市场的那类人，他们神通广大，除了正常的在拍卖场上举牌拍“笋货”外，有的还可以通过“暗标”在未正式拍卖前成交，出手时，可直接持法院的拍卖函转名。而专注于私房炒作的此类人，他们为数不多，基本上全部都是本地老广州，对广州老四区的旧民宅、危房、小型地块、整栋旧建筑等的价值有十分准确的判断。另外他们对规划、报建方面的知识也较熟悉及对相关政府部门有良好的关系。“出货”方式一般都会过户交易，有整栋原状再出手的，也有整栋分拆成数套、重新包装后再出售的。他们很多相互认识，经常会相互交流、分享“入货”经验。
以上三种类型并不是完全孤立的类型，他们有时也会混合“经营”的。自从90年代末开始，这一群以短期投机谋取暴利为目的的人，就一直活跃在广州各区。直到现在为止，本人还认为他们的盈利机会基本可以高达99％。(上文纯属个人见解）
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